Durante décadas, acreditamos que cidades são organismos estáveis, quase previsíveis. Que certos bairros sempre serão “bons”, que determinados corredores sempre terão fluxo, que a renda de uma região define automaticamente o potencial de consumo. Acontece que nenhuma dessas premissas corresponde à complexidade urbana atual. As cidades brasileiras estão mudando rápido demais para que velhas crenças ainda ditem decisões estratégicas especialmente no varejo e nos serviços.
Mesmo assim, muitas marcas continuam escolhendo pontos como se estivessem em 2005: olhando apenas o movimento aparente, observando placas de “aluga-se”, pedindo opinião de conhecidos ou seguindo a concorrência de maneira automática. Esse modo de expansão, profundamente intuitivo, persiste porque ainda carregamos ideias equivocadas sobre como a cidade funciona. E é justamente esse conjunto de crenças ultrapassadas que leva tantas unidades a performarem abaixo do esperado.
Uma dessas ideias talvez a mais disseminada é a noção de que “um bom ponto é um ponto com fluxo”. O fluxo importa, claro, mas ele precisa ser qualificado: fluxo de quem? Em qual horário? Com qual intenção de deslocamento? Há permanência ou apenas passagem? Em muitas avenidas de Porto Alegre, São Paulo, Curitiba ou Recife, o movimento é gigantesco, mas composto por pessoas que não têm nenhuma relação com o serviço oferecido. É o caso clássico de corredores corporativos onde se tenta instalar operações que só vivem de consumo por impulso quando a dinâmica daquele território é completamente diferente.
Outra crença equivocada é imaginar que “bairro nobre garante bom desempenho”. O que garante resultado não é o CEP, e sim a compatibilidade entre vocação urbana, comportamento de consumo e modelo de operação. Há bairros de alta renda no Brasil com baixíssima densidade, mobilidade limitada, quase nenhuma permanência e forte dependência de carro. Isso significa que operações que precisam de frequência, recorrência ou conveniência dificilmente encontram sustentabilidade nesses territórios. Por outro lado, bairros de classe média com vida de rua ativa, comércio cotidiano e alta densidade entregam um desempenho muito mais consistente.
Essas distorções de leitura territorial não surgem por acaso. Elas são fruto do que o urbanista Bernardo López chama, em entrevista recente ao El País Brasil, de “mitologias urbanas que seguimos repetindo sem perceber”. Ele afirma: “As cidades brasileiras não são planejadas para o cotidiano real das pessoas, mas para uma fantasia de como acreditamos que elas deveriam funcionar. Isso distorce tanto políticas públicas quanto decisões privadas.” Esse trecho é revelador: se as cidades mudam e nossa percepção não, decisões estratégicas se baseiam em mapas mentais defasados.
E é aqui que entra um ponto importante: o zoneamento. Ou, mais especificamente, a incompatibilidade entre o que imaginamos sobre um território e o que o zoneamento realmente diz sobre ele.
Se você quiser entender de forma mais ampla como a morfologia urbana e os potenciais territoriais influenciam decisões estratégicas, confira nosso post sobre o passo a passo da boa localização.
O que o zoneamento revela e que quase ninguém olha antes de abrir uma unidade
O zoneamento é um dos instrumentos mais negligenciados na expansão comercial. É como se existisse uma crença implícita de que ele serve apenas para construtoras e incorporadoras quando, na verdade, ele afeta profundamente a operação de qualquer negócio que dependa de público recorrente, mix urbano e dinâmica territorial.
O zoneamento revela:
• quais atividades aquela área permite;
• qual é sua função urbana real;
• qual é a densidade prevista;
• qual é o tipo de uso predominante;
• qual é a projeção de crescimento;
• onde haverá adensamento nos próximos anos;
• onde a circulação tende a mudar;
• onde existe saturação de atividades;
• e, principalmente, qual é a vocação daquele território.
Quando marcas ignoram esses aspectos, acabam insistindo em regiões sem capacidade de sustentação, sem densidade ou com restrições de uso que impedem o pleno funcionamento da unidade. Não é incomum encontrar operações de saúde em áreas estritamente residenciais, academias instaladas onde o zoneamento não permite determinados tipos de equipamento, cafeterias abertas em zonas de passagem rápida ou lojas instaladas onde o fluxo real não coincide com o público-alvo.
Esse desalinhamento entre vocação urbana e modelo de operação é um dos fatores que mais gera prejuízo e, curiosamente, é um dos mais simples de evitar.
As cinco ideias equivocadas que moldam as cidades e atrapalham decisões de expansão
Essas crenças ultrapassadas continuam guiando tanto o planejamento urbano quanto decisões privadas. Elas influenciam a forma como entendemos fluxo, vocação de bairro, mobilidade, densidade e até o que consideramos “oportunidade” dentro de uma cidade. Quando essas ideias não são atualizadas, acabamos enxergando a cidade de forma distorcida e tomando decisões de expansão baseadas em percepções antigas.
1. A cidade gira em torno do carro
Essa é provavelmente a maior distorção. Acreditar que todo consumo depende de estacionamento ou acesso imediato por carro ignora que mais de 50% dos deslocamentos urbanos, em muitas capitais brasileiras, são feitos a pé, de transporte público ou de aplicativo. Grande parte das melhores operações do Brasil vivem de pedestres e não de motoristas.
Essa crença faz com que muitos negócios valorizem demais vias rápidas (que têm fluxo, mas não têm permanência) e esqueçam zonas de alta densidade, calçadas vivas, ruas com comércio cotidiano e corredores de mobilidade suave.
2. Um bairro nobre é sempre um bom lugar para comércio
Isso pode ser falso em quase todos os casos. A vocação urbana supera o CEP. Existem bairros de alta renda que não sustentam comércio de rua e áreas de renda média que têm performance muito superior por causa da dinâmica urbana.
3. Seguir a concorrência é sempre uma boa estratégia
Isso só funciona quando você entende por que sua concorrência está lá. Caso contrário, corre-se o risco de repetir decisões antigas, tomadas em outra época, com outra configuração de cidade. Muitas unidades “herdadas” por tradição territorial já não fazem sentido para os padrões atuais de circulação.
4. Uma rua movimentada é sempre melhor do que uma rua discreta
É aqui que mais vemos prejuízo. Movimento não qualificado é só barulho. O ponto certo está na rua que conecta densidade, permanência e público compatível mesmo que ela pareça menos óbvia.
5. Crescimento urbano é natural e inevitável
O crescimento não é orgânico: ele é direcionado. Zonas específicas recebem incentivos de adensamento, mudanças de uso e investimentos estruturais. Outras são congeladas. Quem não lê isso, abre operações em regiões que estão prestes a perder protagonismo ou, pior, em zonas que jamais terão o público necessário.
Todas essas ideias estão enraizadas no imaginário coletivo. Elas influenciam desde o planejamento urbano até a abertura de pequenas lojas. Por isso, integrá-las ao raciocínio sobre expansão é indispensável.
Por que tantos erros acontecem e por que o zoneamento inteligente corrige quase todos eles
Hoje, grande parte dos erros de expansão não tem relação com o produto, com o modelo de negócio ou com o time de gestão. Eles acontecem por um motivo simples: a leitura territorial não acompanhou a velocidade com que as cidades mudaram.
Esses erros acontecem porque muitas redes ainda não utilizam dados territoriais para entender seu verdadeiro potencial. Já mostramos na prática como isso funciona no artigo “Como vender mais franquias utilizando o geomarketing — entenda na prática com o Space Data”, onde explicamos como dados reais ajudam marcas a crescer com precisão.
Abrir uma unidade em 2025 exige entender muito mais do que renda e fluxo. Exige entender:
• permanência e intensidade de uso;
• vocação urbana;
• macrozoneamento e microzoneamento;
• densidade real, não estimada;
• comportamento de deslocamento;
• padrões de recorrência;
• conexões viárias e barreiras físicas;
• tendências de adensamento;
• saturação ou dispersão de atividades;
• zonas de crescimento e zonas de estagnação.
É exatamente isso que as funções como o Space Zoneamentos, dentro do Space Data, entregam. Elas transformam o território em informação objetiva e eliminam o achismo da tomada de decisão.
Uma rede de academias, por exemplo, não precisa mais visitar 40 imóveis para encontrar 1 bom ponto. Uma clínica não precisa mais abrir onde “todo mundo diz que seria bom”. Uma cafeteria não depende mais do palpite de um corretor. O zoneamento cruzado com dados espaciais identifica, antes da visita física, onde a operação tem compatibilidade real.
Isso muda tudo.
Porque, no fim, expansão não é sobre achar um ponto visível. É sobre encontrar o ponto certo, aquele que respeita a lógica urbana. Aquele que conversa com o território. Aquele que entrega não só potencial, mas consistência.
Em uma reportagem da BBC Brasil sobre planejamento urbano e consumo, a urbanista Paola Caiuby afirmou:
“O setor privado coloca milhões em operações que dependem de fluxos urbanos que já não existem. As cidades mudaram, mas o imaginário sobre elas continua preso a ideias antigas. Quem toma decisão sem leitura territorial está, na prática, apostando no escuro.”
Esse trecho reforça a tese central: a cidade mudou, mas a percepção não acompanhou. E é nessa lacuna que a tecnologia se torna indispensável.
O que tudo isso significa, na prática?
Significa que a escolha do ponto comercial deixou de ser uma arte e se tornou uma ciência. Não basta “sentir o bairro”, “achar o ponto vivo”, “ver gente passando”. É preciso interpretar padrões. É preciso decodificar o território. É preciso olhar o zoneamento. É preciso integrar dados.
E, quando isso acontece, todo o processo muda:
• as visitas se tornam estratégicas;
• o risco diminui drasticamente;
• o tempo de abertura reduz;
• o investimento fica mais racional;
• a unidade nasce no lugar certo;
• a rede cresce com consistência;
• a expansão deixa de ser tentativa e erro.
A cidade fala, e quem sabe ouvir ganha vantagem competitiva.
As cinco ideias equivocadas que moldam nossas cidades são exatamente as mesmas que distorcem decisões de expansão. Elas criam uma ilusão de previsibilidade, nos fazem olhar para os lugares errados, insistir em regiões defasadas e ignorar territórios emergentes.
Mas a verdade é simples: não existe ponto bom; existe ponto certo para cada operação.
E só encontramos esse ponto quando abandonamos mitologias urbanas e passamos a trabalhar com leitura territorial baseada em zoneamento inteligente.
O Space Data será o seu maior aliado na expansão
Hoje, milhares de usuários já utilizaram o Space Data para escolher cidades, entender mercados, analisar morfologia urbana, identificar potenciais territoriais, zonear territórios e vender franquias com inteligência.
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