Em 2 de agosto de 2026, a Exame publicou uma reportagem sobre a nossa trajetória. O título destacou um número: os R$ 6 milhões que projetamos faturar neste ano, depois de encerrarmos 2025 em R$ 4,2 milhões. É um crescimento de quase 43%, e ele é real. Mas faturamento é consequência. A tese que sustenta esse número é outra, e ela cabe em uma frase.
A maior parte das redes ainda escolhe endereço olhando para a fachada, e não para a cidade.
Aproveito o espaço que a matéria abriu para desenvolver o que não coube em uma reportagem. Este texto é sobre como lemos território, por que uma esquina nunca é apenas uma esquina, e o que muda na expansão de rede quando a decisão sobre um ponto comercial deixa de ser intuição e passa a ser gestão orientada a dados.
Uma esquina não é apenas uma esquina
Quando olho para um endereço, não vejo um imóvel. Vejo uma combinação de fluxo, renda, densidade, distância, acessibilidade e comportamento. Essas variáveis conversam entre si, e é a conversa entre elas que define o potencial de um PDV.
Isso produz dois resultados que surpreendem quase todo cliente na primeira reunião.
O primeiro: um ponto comercial aparentemente excelente pode perder valor quando colocado sob essa lente. A vitrine é boa, a rua é conhecida, o aluguel é caro, e ainda assim o endereço não entrega o público que aquela operação precisa.
O segundo é mais interessante. Um endereço ignorado, fora dos bairros mais disputados, pode revelar uma capacidade muito maior de atrair consumidores. Ele não aparece nas listas porque ninguém olhou para ele com o método certo.
Não adianta olhar apenas para um bairro de renda alta e concluir que ali será possível cobrar mais ou vender melhor. A cidade não funciona assim.
De estagiário na Renner a leitor de cidades
Entrei no curso de arquitetura da UFRGS sem ter certeza de que queria ser arquiteto. Meu interesse era publicidade e marketing. Durante a graduação me aproximei do urbanismo, mas encontrei poucas possibilidades de atuação fora do setor público. A saída foi a arquitetura comercial.
Em 2008 comecei como estagiário nas Lojas Renner, participando do desenvolvimento e do design de lojas. Mais tarde voltei à varejista como arquiteto. Foi ali que percebi algo que mudou a minha carreira.
A escolha de um ponto não dependia da quantidade de dados disponíveis. A Renner recorria a um especialista em engenharia de tráfego para interpretar os endereços considerados. Havia informação sobre renda, população e consumo em abundância. Faltava gente capaz de traduzir o funcionamento da cidade em uma decisão de negócio.
Essa lacuna virou a Space Hunters, fundada em 2014 em Porto Alegre com o Leonardo da Silva e Lima, colega de faculdade. Passamos por uma incubadora e levamos mais de um ano para encontrar os primeiros clientes. Não existia plataforma. Fazíamos análises individualizadas de ponto comercial, uma a uma.
A tração veio no fim de 2015. Nos primeiros anos crescemos entre 100% e 200% ao ano sobre uma base pequena. Mais recentemente, a expansão anual tem ficado entre 40% e 50%, agora sobre uma base bem maior. A plataforma própria começou a tomar forma durante a pandemia.
O que é morfologia urbana, na prática
Morfologia urbana é o estudo de como a cidade é desenhada e de como esse desenho determina o comportamento das pessoas dentro dela. Parece abstrato até você aplicar a um contrato de aluguel.
Ruas não são iguais. Algumas concentram passagem, outras concentram permanência. Algumas conectam bairros inteiros, outras servem apenas a quem já mora ali. Duas vias paralelas, separadas por cem metros, podem ter perfis de circulação completamente diferentes.
Nossa camada principal de análise são cálculos proprietários de tendências urbanas. Sobre eles cruzamos informações demográficas, econômicas e imobiliárias, com base em censos nacionais, dados do IBGE, registros de empresas e do Overture Maps.
O resultado é o que chamamos de inteligência geográfica: a capacidade de enxergar não apenas onde as pessoas moram, mas como uma região se conecta ao restante da cidade. É isso que permite antecipar movimentos que ainda não aparecem nos indicadores tradicionais. Uma região sem comércio relevante hoje pode se tornar um novo polo se passar a receber moradores, conexões viárias e empreendimentos.
O dado mostra o que está acontecendo agora. A leitura de tendências urbanas ajuda a entender como a cidade funciona e o que pode acontecer. É esse novo olhar com futuro que muda a régua de uma decisão de expansão.
O DNA da operação: por que duas lojas iguais vendem diferente
No começo, eu acreditava que bastaria separar os negócios por segmento e público-alvo. Marca de classe A procura bairro rico, operação popular segue outra direção. A prática mostrou que a conta é bem mais complexa.
Antes de indicar qualquer endereço para uma rede, procuramos identificar o DNA daquela operação. Cruzamos a localização de cada unidade com o histórico de vendas, o perfil dos consumidores, o desenho urbano, o acesso e as características de cada região.
A análise costuma revelar duas categorias incômodas. Lojas muito bem localizadas com desempenho fraco, e unidades mal posicionadas que vendem acima da média.
As segundas são as mais valiosas. Nós as chamamos de lojas-escola. Se o ponto não explica sozinho o resultado, existe alguma característica da operação que compensa a desvantagem geográfica. Descobrir qual é essa característica vale mais para a rede do que qualquer mapa.
Esse cruzamento também revela tendências de consumo que não aparecem no relatório de vendas. Duas unidades com ticket médio parecido podem estar sustentadas por hábitos completamente distintos: uma vive de compra por impulso no fim de tarde, outra de compra planejada no fim de semana. Quem não enxerga essa diferença acaba replicando o modelo errado na próxima abertura.
Mercadão dos Óculos: a mesma marca, dois consumidores
Em um trabalho para a rede de óticas Mercadão dos Óculos, encontramos comportamentos distintos dentro da mesma bandeira. Produto igual, preço igual, promoção igual. E, ainda assim, o perfil do consumidor mudava entre Sul e Nordeste.
Dependendo da cultura local, do desenho urbano e de como a cidade funciona, a marca muda radicalmente. O que ela representa em Porto Alegre não é o que ela representa em Recife.
Isso tem consequência direta para a expansão de franquias. Uma rede que replica o mesmo critério de ponto em todo o país está, na prática, abrindo unidades para consumidores diferentes usando uma régua só.
Go Coffee: onde a expansão de franquias costuma travar
Existe um atrito clássico no franchising. O franqueado encontra o imóvel, se apaixona por ele e leva para a franqueadora. A franqueadora precisa dizer sim ou não, muitas vezes sem material suficiente para sustentar a resposta.
Na Go Coffee, os endereços considerados para novas unidades passam pela nossa análise e pelo sistema automatizado antes de chegar à mesa de decisão. Não somos nós que aprovamos o ponto. Quem aprova é a marca. O que fazemos é entregar o material que permite identificar o melhor custo-benefício e defender a escolha internamente, com argumento técnico.
A diferença é grande. A conversa deixa de ser "eu acho" contra "eu acho" e passa a ser uma discussão objetiva sobre potenciais territoriais.
Entre as redes que atendemos ou que atendemos em projetos específicos estão Bacio di Latte, Vivara, Grupo Avenida, Doutor Hérnia, Milky Moo e Maria Brasileira.
Quando o bairro mais rico não é a melhor escolha
Em um projeto em Curitiba, comparamos dois centros comerciais. Um deles estava em um bairro de renda média mais alta e enfrentava dificuldade para atrair operações. O outro, em São José dos Pinhais, tinha condição de alcançar um preço de locação 50% superior, segundo a nossa análise, por ocupar uma posição mais central dentro da dinâmica metropolitana.
Renda média alta no entorno imediato não significa capacidade de atração. O que importa é a posição do endereço na engrenagem da região inteira: quem passa por ali, de onde vem, para onde vai e com que frequência.
É por isso que insistimos em falar de potenciais territoriais em vez de perfil de bairro. Bairro é uma linha no mapa. Território é comportamento.
Da loja ao hospital: a mesma matemática em escalas diferentes
Com o tempo, nossas análises ultrapassaram o varejo. Donos de terreno passaram a nos procurar para descobrir que tipo de empreendimento funcionaria em determinado endereço. Incorporadoras contrataram estudos de viabilidade e impacto.
Em Próspera, uma cidade privada em Honduras, analisamos o master plan para ajudar a definir a localização de um hospital. No Marrocos, avaliamos o impacto de um empreendimento imobiliário na região de Casablanca. No Brasil, trabalhamos com municípios e participamos de discussões ligadas ao plano diretor de Porto Alegre.
Em Vitória, no Espírito Santo, cruzamos tendências urbanas, mercado imobiliário e atividades econômicas para investigar a perda de vitalidade do centro e identificar bairros com potencial de desenvolvimento. A mesma metodologia apontou regiões que tendem a perder moradores jovens e concentrar uma população mais idosa e vulnerável.
A metodologia é a mesma. O que muda é o objetivo final. Uma empresa quer descobrir onde vender, construir ou investir melhor. Uma prefeitura precisa saber onde concentrar serviços, habitação e infraestrutura.
A cidade é um ambiente vivo. Quando todos entendem melhor como ela funciona, é possível gerar riqueza, criar empregos mais bem localizados e reduzir problemas que depois viram custo para o poder público.
Space Data: inteligência geográfica na sua tela
Nem toda decisão precisa de um estudo dedicado. Muitas vezes o time de expansão só precisa enxergar a cidade com clareza antes mesmo de marcar a primeira reunião.
Foi para isso que desenvolvemos o Space Data, nossa plataforma de geomarketing. Ao acessar o sistema, você encontra a cidade coberta por manchas, linhas e gradações. As áreas mais quentes indicam maior tendência de concentração de pessoas e atividades. A intensidade muda conforme o raio analisado e conforme o tipo de negócio que procura um endereço.
Uma cafeteria depende de circulação a pé e de um alcance de poucas centenas de metros. Um centro comercial ou uma clínica atraem consumidores de uma área bem mais ampla. A mesma esquina recebe avaliações diferentes conforme a operação que pretende ocupá-la.
Além dos mapas de tendências urbanas, a plataforma permite consultar renda média, densidade demográfica, escolaridade, atividades econômicas e localização de estabelecimentos. Hoje são mais de 8 mil usuários cadastrados.
A cobertura alcança quase todos os municípios brasileiros com mais de 80 mil habitantes e as principais regiões metropolitanas dos Estados Unidos, além de cidades da Argentina, Chile, Uruguai, México, Portugal e Espanha.
O que vem pela frente
Estamos em 16 países, quatro na Europa e doze nas Américas, com uma estrutura enxuta de 15 pessoas. A internacionalização é a nossa principal aposta agora.
Mantemos sede na Flórida e representantes para desenvolver negócios nos Estados Unidos e na Europa. Na Argentina, nos tornamos sócios da AAMF, associação de marcas e franquias do país, e passamos a atuar como fornecedores oficiais de dados para as redes associadas. Também temos parceria com uma entidade de franquias da América Central e do Caribe.
A demanda cresce sobretudo entre empresas brasileiras que avançam para Estados Unidos, Paraguai e Europa sem conhecer com profundidade as cidades onde pretendem operar. Abrir um novo ponto comercial fora do país sem leitura de território é uma aposta cara.
Em paralelo, estamos automatizando parte das análises com inteligência artificial, com meta de ampliar em 30% a margem da operação.
O que o dado não faz sozinho
Encerro com a parte que mais me cobram e que eu mais defendo.
A plataforma está lá, e ela é boa. Mas nós não nos vendemos como uma plataforma. O que toma a decisão não é o dado. É saber interpretar o dado e entender a cidade.
Sou arquiteto e urbanista, não gestor de dados. Vejo como a cidade funciona. E a tecnologia, por mais que avance, ainda precisa de alguém que compreenda ruas, bairros e hábitos locais para transformar mapa em decisão de expansão de rede.
Foi assim que chegamos até aqui, e é assim que pretendemos seguir.
Comece pela sua própria cidade
Se a sua rede está planejando um novo ponto comercial nos próximos meses, o primeiro passo não custa nada.
Crie sua conta gratuita no Space Data e veja como a cidade que você acha que conhece aparece quando lida com inteligência geográfica.
Referências
1. GONÇALVES, Guilherme. Este gaúcho fará R$ 6 milhões dizendo às empresas onde elas devem abrir suas lojas. Exame, Negócios, 2 de agosto de 2026.
2. Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Censo Demográfico e bases territoriais.
3. Overture Maps Foundation. Bases abertas de mapeamento colaborativo.